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    • “旧改”接棒“棚改” 楼市又会掀起新一轮高潮吗?
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2019-06-25  /  浏览:2531 次  /  

    01 

    随着棚改逐渐退出历史舞台,大家也都在猜测,会不会出台一项新的政策来填补棚改的空缺。 

    没想到棚改交出去的棒子这么顺利就被接住了。

    6月19日中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件,这就是我们所说的城镇旧改。

    会议中明确:

    一:要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。

    二:要加强政府引导,压实地方责任,加强统筹协调,发挥社区主体作用,尊重居民意愿,动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

    三:要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

    四:要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制 

    为了大家阅读起来更方便,我们可以将会议内容中提到的重点内容进行字体加粗,通过简略阅读这份会议内容,关于旧改工程如何推进,我们心里也大概有数了。 

    这次会议上做出这一系列部署,并且明确今年开展试点探索,就说明这项政策已经推进到具体实施阶段。 

    国家统计局6月14日公布的数据显示,1-5月累计,固定资产投资同比增长5.6%,较1-4月回落0.5个百分点。另外,1-5月基础设施建设投资同比增长4%,较与1-4月回落0.4个百分点,为今年以来最低,经济下行压力增大。

    其实这样的经济形势,我们早已经见怪不怪了,此前,我们已经通过铁公基,房地产,大水漫灌等来培育新的增长方式,但事实表明,虽然在拉动经济上起到了一定作用,但是其负作用也相当大,教训必须要吸取。 

    “中国经济不能再过度依赖房地产”这是郭树清主席上周作出的严厉表态,联想当年郭主席对P2P作出的表态,以及后来发生的事,不少房地产人背后一定打了一个冷颤。 

    如今,拉动经济增长又不能过度依赖房地产,眼下最适合这个条件了,可能也只有旧改了。 

    02 

    回顾会议中第二条内容提到,“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可以加装电梯,配置停车设施,促进住户户内改造并带动消费。”

    这段话透露出了此次旧改的政策意图就是,通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求。

    左手基建,右手消费。不得不佩服决策层的谋略深远,一项旧改工程就包含了国民经济三驾马车中的两架(投资,消费)。

    如何拉动经济?我们分开来看 

    首先,拉基建可以带动投资,稳定就业。 

    今年三月份总理在做政府工作报告时,曾经用“量大面广”这个词形容过城镇老旧小区。而这次国常会上也提到“涉及居民上亿人”。 

    根据江海证券的初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

    目前,一些省份已公布了今年的改造目标,比如河北省今年将改造老旧小区2779个;安徽省计划改造老旧小区523个,投资估算约25亿元。

    其次,拉动内需,刺激增长。 

    老旧小区的改造项目投资周期很短,一般半年之内就能完成,边际效应明显,资金周转很快,能迅速转化为消费能力。 

    比如说,小区建了停车位,就可能刺激居民汽车消费;小区周边多几个便利店或者便民市场,也能刺激居民平时多花钱改善生活;而且看到整个小区室外工程都在改建,也可能会刺激居民对室内进行重新装修。

    不得不说,这项政策一箭双雕。

     03

    那么规模如此巨大的旧改工程,钱的问题又如何解决呢? 

    我们回顾会议内容的第三条,对于资金的来源已经作出明确的规定。 

    要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。 

    可以看出,除了居民自掏腰包的部分,财政也会进行一定程度的补贴。

    就比如,河北某地进行节能改造项目,包括外墙保温层,更换铝合金门窗等,每户居民只花了4000块钱,剩下的部分都由财政资金补贴。 

    当然,这只是资金一小部分来源。 

    进行这么大的工程,将来肯定是要动用金融工具的。就像当年为了棚改,央行特别设立了P S L贷款,而动用4万亿投资的旧改工程,央行也一定会设立一个专门的金融工具,但是会产生多大的效果,还需要时间的验证。 

    04

    最后我们来回答大家最关心的一个问题,旧改工程会对当地的房地产市场产生影响嘛。 

    一定会!但是这种影响,不会像大家想象的那样引起房地产市场的躁动,相反,在一定程度上会抑制居民的改善性需求。 

    自1998年正式房改以来,距今已经有30多年时间,楼龄老化严重。随着人们收入快速增长,居民对住房的改善性需求,已经成为居民住房需求的主要部分。

    老旧小区居民除了对住房面积有更新的需求外,其余硬性和软性的需求基本上都可以通过改造来实现。其实,旧改工程本身就包含了居民对居住生活条件的改善。 

    目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广。对如此庞大住房体量的盘活再生,能更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。

    此次旧改接棒棚改,可以看出两者都是在经济下行压力增大的情况下,结合人民生活实际需求,找到的稳经济政策精准切入点,但是,这两者最大的不同,就在于棚改更加侧重于去库存而拉动房地产增长,而此次旧改则更加侧重于拉基建而促需求。 

    所以最后我们可以做出一个结论,城镇老旧小区的旧改工程,可以一定程度上缓解居民住房的改善性需求。而且结合最近一段时间上层的种种表态来看,房地产已经成为一个极其敏感的词汇。 

    曾经的棚改,引发了全国范围的房价上涨,不少炒房客因此一夜暴富。如今旧改接棒,今时不同往日,那些想再次炒房的念头,可以就此打住。


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