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    • 都这个时候了 为何国家不愿意放松楼市?
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-03-09  /  浏览:2349 次  /  

    新冠疫情到现在,经济下行急需刺激,全球准备开启放水模式,内外部都有条件,很多人觉得楼市又要创新高了。


    不过央行和住建部接连出手:


    1、央行:3月3日央行会同财政部、银保监会召开电视电话会,再次强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。


    2、住建部:在住建部的规定下,马鞍山、广州借疫情松绑楼市的政策被上级主管部门叫停,业内表示这传达了一个清晰的信号:地方为楼市纾困不能违背房住不炒的原则,更不能将纾困升级为刺激房地产


    为何会这样?我们来简单分析一下。


    - 1- 


    要理解一个政策,必须了解它的来龙去脉。


    中国房地产从长达十年的暴涨到持续的冰冻,经历了什么过程?


    我们知道,2008年的经济危机,中国开启了4万亿的刺激,主要集中在基建和房地产。


    带来的结果有这么几个:


    1、成为全球经济增长的火车头,并且把全球经济从危机的泥潭中带了出来。


    2、当然,我们自己也付出了沉重的代价:天量债务、金融风险和脱实向虚


    十年间,中国的货币量超过了100万亿,这些货币主要都流向了基建和房地产,这也就是为何我们没有发生通胀的原因。


    带来的效果也是毁誉参半:


    1、基建方面:高铁和4G网络等设施,让中国经济上了一个台阶,各种新经济得以催生发展起来,比如物流、移动电商、O2O等。


    2、房地产方面:城镇化大幅推进,拉动上下游十几个行业发展,但是带来的问题也很严峻。


    房地产带来的问题主要有这么几个:


    1、天量债务:分税制之后地方政府的土地财政、房企的高负债发展、居民部门的杠杆越来越高。


    2、金融风险:国家投放的货币通过各种渠道、非标、表外统统流入房地产,推高泡沫,产生很大的金融风险。


    3、脱实向虚:因为房地产占据全社会大部分资源,导致利润一直向房地产,实体经济地租成本上升,利润却在减少,很多企业转而参与炒房,整个产业在脱实向虚。


    楼市显然成了“洪水猛兽”,刺激经济刺激出楼市这个大问题,再这样下去恐怕要反噬经济,怎么办,关进笼子里:


    1、国地税改革:规范地方举债,把地方土地财政关进笼子里;


    2、资管新规:把违规流入房地产的资金通道切断;


    3、房住不炒:史上最严的调控到现在还没有取消呢?


    但是,留下的债务怎么办?


    2015年,我们“创造性”地涨价去库存,通过房价翻番把杠杆从地方和企业身上转移到居民身上,然后冰冻楼市


    这只是第一步,转移完杠杆之后就要用时间换空间,花十年或者更久的时间用经济发展和适度通胀来熨平楼市杠杆。


    简单点说:2015年房价2万,你月薪1万,到了2025年,房价2万5,你月薪3万,杠杆不久下来了嘛。


    这是目前唯一一个比较稳妥的房地产软着陆方法了,不然只能刺破泡沫万劫不复


    但是,这个方法的前提就是实体繁荣和稳定的就业,一句话:扛下债务的居民现金流不能出问题


    这也是为什么近些年来一直强调就业,一直给企业减税降费的原因。


    - 2- 


    疫情之后,经济面临更大的下行压力,放水是必然的,很多人就在想楼市又要涨。


    但是,看完上面你就知道,没那么简单,没办法像2008年那样一印解千愁


    2008年居民是没有负债的,地方和企业把负债加满,2015年还能转移到居民身上,现在没法转移了。


    而且,现在缺的并不是钱,而是利润和需求,疫情不结束,经济转不起来,跟钱多少是没关系的。


    这时候放水更多的是解决债务问题,保障企业不倒闭,保障居民充分就业不断供


    同样这个时候推高房地产显然是不明智的:


    因为高房价本来就会提高企业成本,降低企业利润,进一步损害居民就业。


    这是一个链条:


    推高房价 —— 地租升高 —— 企业成本升高、利润降低 —— 企业倒闭 —— 居民失业 ——房贷断供 —— 楼市链条断裂。


    退一步说,我们来看买房人的链条:


    刚需购房者(租房) —— 一套房 —— 二套以上房 —— 高杠杆炒房 —— 海外置业。


    分析看看:


    从人数上来说,刚需和一套房占大多数,刚需最不希望房价涨,一套房涨跌不太重要反正也不会卖,这个群体最多整体不倾向房价涨。


    从杠杆来看:一套房和炒房的杠杆最高,现金流最脆弱,二套以上的中产最稳定,炒房者杠杆断裂反而可以出清,中产也更能扛。


    从影响来看:还没买房的群体最不稳定,他们现实中生活受经济波动影响最大,目前就业严峻,CPI居高不下,物价上涨,已经很困难了。


    综上,在房价的选择题面前,国家是选择可想而知:


    不推高房价、保住一套房杠杆安全和无房群体的稳定无疑是最符合现实的选择。


    无论是经济考量还是现实的因素,都不支持放松楼市。


    未来怎么办?


    希望能够尽快控制住疫情,恢复生产和就业,重新回到用“时间换空间”,用经济发展熨平楼市杠杆的道路上去。


    就这样。


    来源:中产先生

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